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产业园区换玩法,资产增值十倍
发布时间:2016-04-23  浏览次数:1164

导语:

  4月15日,“布局•路径2016中国产业地产行业发展论坛”在人民日报社一号演播厅成功举办,该论坛由人民网、选址中国联合主办。论坛以2016年经济增长目标以及未来经济发展的特点,结合“两会”、“十三五”热点关键词话题,携手百余名园区领袖、业内人士,凭借其在专业领域的前瞻性,提出创新的解决方案,以促进园区行业健康前行为宗旨,是园区发展领域,规模最大、话题最前瞻、专业度最高、影响力最大的高品质论坛,是政府、园区运营主体、产业地产运营商、知名企业的高层次交流平台。泛华集团产业投资有限公司总经理杨年春受邀参加论坛并发表精彩观点。

“引入”产投思维

  我们谈产业园区,不是产业地产。所以不能是一种开发者的语境,而是投资和运营相结合。作为运营商,我们的思维方式要转变。全国各地的项目怎么做,除了一线城市二线城市以外,三线四线的产业要发展。在这样的语境下,更难的地方怎么做?

  有几个转变。一是从城投思维向产投思维的转变。所谓城投思维通常的做法,特别是地方做园区的时候,一级开发、二级开发、三级开发、四级开发,最后是空城、鬼城、房地产化。

  一会儿缺这个,一会儿缺那个,搞完基础设施以后,利息在涨,成本在增加,永远做成的都是成本越来越叠加,效益越来越小。

  第二,所有的过程当中,你把资产都卖了、出让,一切就被企业控制住了,所以现在很多的园区就面临着转型升级很难,企业不听你的,我家的地、我家的房,做什么,园区说了算吗?我说了算。你想整合好整合吗?产权不清,不好整。

  这些打法短期能尝点甜头,时间长了会越过越苦。

  新常态下是产投思维。所谓产投思维是倒过来思考的,你先要研究这个地方的特色经济、要素禀赋是什么,在这个地方打造什么。

  产辣椒多的地方,做一个全国的辣椒性市场有没有可能,也是有可能的。产土豆多的地方,我把全国的土豆的所有的交易要素放在这里构建一个大的市场,也是有可能的。

  特色产业的产业地产,特色产业的CBD是做得出来的。核心就在于根据这个地方的资源要素禀赋去展开。

“倒推”的产投思维怎么玩?

  资源要素、禀赋,决定它的产业集群是什么,基于这个产业集群,再研究如何让这个产业集群基地化、园区化,甚至社区化带动城镇化。

  这个“倒推”的打法,就需要研究现有的产业集群需要什么样的载体,需要什么样的城市。

  如果是搞服务经济的,我的街道很窄,我停车场很多;如果搞工业经济的,我的车很宽,我的物流配套很大,我的地下管网也不同;如果我是搞现代服务业的,生产性服务业的,智慧城市要上;如果是工业的,下水要大,根据需求来定制载体。

给“产业”引入一只金融的手

  提到产业,大家不同程度谈到土地、房子。通常做一手的是土地,二手是房子,或者统一称之为空间,这是我们谈的一个要素。第二,为空间导入什么产业,这是我们做的命题,也是我们最大的定语。这两个手是玩不转金融的。

  要有投行思维,引入一只金融的手。

  如果金融的手引不过来,就构建不起产业和资产之间的桥梁。现在产业招商确实很难,但是有一个,我通过重组产业集群是有可能的。

  比如一个行业,大量的第三、第四名的企业都具有很好的成长潜力,但是它很想成为老大,成不了,因为融资难。融资难的根本原因就是没有资产。

  但恰恰就是我们这些做园区的人,资产多得是。我们以前搞产业投资,培养一个公司达到市值2个亿,要五六年。但我们现在搞城镇化投资,随便搞一搞,半年的产值就几十亿。

  如何把资源变资产,资产变资本,资本和产业再去结合是我们要考虑的问题。

  如果第三第四名的行业现金流很好,我给它做研发基地,做各种配套,给它绑进去,用资产入它的股,我们俩换一下,换完以后,放到一个新的金融市场上去,这个公司绝对是最值钱的公司,马上证券化了,我的出口就出来了,产业就出来了,资产增值了十倍。

  这样做出来的园区将形成两个概念。第一,土地长出了房子,空间见形象,政府也满意,有存量资产。第二,形成了核心产业集群,有一个投资运营的产业控股公司,这个公司本身就超越了存量财富,把金融玩转。


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