我们在研究目前国内房地产市场的最新动向以及国家宏观经济政策的基础上，提出了以过桥融资---封闭建设的方式来实施房地产项目的项目建设融资新格局。这种格局在原来以开发商为中心的基础上，增加了投资人和建设企业的角色。其中投资人的功能定位在解决了项目的过桥资金的头寸，建设企业的功能定位在用专业技术手段和资信保障投资人注入的头寸资金的安全以及项目的顺利如期建成。

一、 以往的房地产开发模式

正常的房地产市场建设---融资格局或者说开发流程应该是资金供给方、开发商和建筑商之间三位一体的良性循环，但以往的建设---融资格局却并非如此，如下图所示：

在图中，由于制度的缺陷，金融资本和产业资本及其关联市场在很大程度上被人为地隔离开来。而房地产行业从建筑业的异军突起，客观上也造成了开发商和工程建筑企业在产业分工上的分割对立，使上述三方不能形成以项目为核心的信用有机循环闭合体。而且资金缺乏有效的封闭管理，尤其当开发商有多个项目运做时，极有可能会出现资金被挪用，无法确保专款专用，而工程建筑企业只得被迫不断地申请流动资金贷款以垫资施工。

在这一流程中，长期以来，项目运做的前端商业包装和末端市场营销功能过度膨胀，形成了以房地产开发商为中心的利润分配模式，开发商处于信用透支的地步，融资风险却被转嫁出去，形成了负外部性；同时开发商的造血机能长期未能得以完善，形成了极易受国家宏观政策调控影响的融资格局；

对于工程建筑企业，其良好的现金流和咨询、建设实力未能有效地介入到项目建设融资过程中，未能积极促进信用的创造与信用的维护。相反，工程建筑企业只能被动地以乙方的身份出现，而且要经常性的被迫为工程建设垫资却很难及时清偿。

一旦国家宏观调控政策发生变化，项目原有的资金链将岌岌可危。

       金融机构忙于紧缩、慎贷，消化大量的不良资产；开发商的资金紧张，项目运做艰难，银行还款逾期，拖欠工程建筑企业的工程款；而处于资金链下游不利地位的工程建筑企业将被迫陷入经营的恶性循环中。最终，以开发商为中心的建设---融资格局势必瓦解。

国家为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，于2004年下半年开始到现在，综合运用行政、法律、经济等手段，高密度高强度地推出了多项调控措施，显现出了政府坚定国民经济宏观调控并加大力度的决心。

二、能解决各方矛盾的“过桥融资---封闭建设” 模式

1.模式介绍 

“过桥融资---封闭建设”模式作为一种解决方案的形成、推出，行业发展的内部矛盾变化无疑是根本内因，而自2004年伊始的国家宏观调控则是加速这一模式形成的直接外因。

“过桥融资---封闭建设”模式 就是对已具备相对完备的开发报批手续而又存在瑕疵的项目，注入一定量专项用于完善手续和建设的资金，再配备有效的信用体系监管，并加以严谨的市场策划、科学的工程项目管理，确保资金的安全增值退出，以实现有效聚集资金要素和建设产业资源到项目平台上的目的。

2. 适用于“过桥融资---封闭建设”模式的项目的基本要求

• 项目类型------应以短、平、快为主，相比商业地产、写字楼和宾馆酒店之类的商务地产，住宅类项目尤其是设计合理，能形成有效需求的中高档楼盘是我们的首选；（注：住宅类项目中包括商业在内的公建不宜超过项目总建筑面积的40%）
• 资金占用周期------12个月以内；
• 项目应具备的开发手续------至少应具备土地证、用地规划许可证、规划意见书，其中土地出让金已交纳完毕；征地、拆迁、安置补偿已完成；交评、环评不会对项目建设审批造成实质性的阻碍；
• 项目投资额度------工程概算至少在1亿元以上；
• 项目收益水平------要求项目整体的自有资金收益率不得低于50%；

另外，我们将持有对项目设计方案、产品市场定位、销售代理等方面选定专业团队进行服务的权力，并将有权委派专业团队围绕项目展开尽职调查。